敢问福州发展最好的片区在哪里？

答：东二环。

(资料图)

东二环的发展正在用肉眼可见的速度变化，一个月不去东二环，就会发现高楼四处拔起，周围的渣土车，塔吊也在不间断的施工当中。这里已然成为了一个大都市应有的外表，其内在的人口和商业，有待提升。

然而作为福州发展最好的商圈，房价自然不低。豪宅建发朗云的均价48000元/平米，第四代住宅国贸天琴湖35000元/平米，置换产品还有一个又一个，这里就不多说，至少目前东二环晋安湖周边的新房价格起步在30000元/平米。

东泰禾周边的二手房价格也是居高不下，39000元/平米的几个楼盘，譬如公园左岸，融信后海，泰禾金樽府等，高端品质的小区，没有一定的实力，还无法上车。

老破旧价格大幅度下跌

晋安湖畔，靠近五里亭的位置，有几个小区是1999年以前建成，这些小区使用的时间已经超过20几年了。过去部分是安置房，部分单位宿舍，现在有条件的老业主往外搬迁的较多，剩下的房源基本上是租户和新业主。

老破旧最害怕小区的管理不好，因为一个小区的物业管理能决定这个小区的“使用寿命”，小区的租金低，租户多，人文素质参差不齐，导致小区的配套也基本被破坏完全。加上使用时间久，小区的外墙脱落，黑乎乎的样子，公共绿化被占位车位等情况，最直接的影响了老破旧的居住体验，导致价格持续下跌。

金晖新村，凤会小区，茶花小区，茶会小区，石油宿等，舍晋安湖这一侧的小区已经很是破旧的情况了，和晋安湖旁边的新楼盘，形成了一个鲜明的对比。有钱人都住湖边上，没钱人只能买安置房。

金晖新村大小区，不值钱了？

很多外地购房者觉得金晖新村这样的小区价格很低，今天我在跑盘的时候才发现，金晖的价格和我们想象中的差距很大，因为它的市场均价竟然能达到18535元/平米，算一算还是相当的值钱的。

小区总共36栋楼，1998年建成交付使用，1947户的总套数，可见这个小区并不小。小区内自带各种便利小商店，出门就是二环路，步行地铁虽然远，但是也算是有吧。可我依然对金晖新村的未来价值担忧，从整体的角度上去看，居住环境的品质，教育属性的配套，往往能将地段的优势取代了。

金晖新村的价格要有大幅度的上涨，难度很大，未来价格可能也就会在2万以内的浮动，接下去给大家做几个点的分析和了解。

一、鼓楼区老破旧，再差的学校也比东二环强，然而鼓楼区1995年左右的小区，也同样存在单价1.8万左右的房子。

鼓楼区的左海公园附近，马坑小区目前的市场价格普遍在1.8万内内挂牌，虽然生活配套不是很好，但是地处鼓楼区，还有划片梅峰小等优势，

省直，市直湖前的单位宿舍，单价基本在2万左右，居住环境比金晖好，小区划片湖前小学，门口就是永辉超市，人文素质还很高。

这里如果同样左右价格，没有绝对地段要求的购房者，我想他们应该会优选鼓楼区。

二、不会拆迁，贫富差距拉开；一路之隔就来开贫富差距，以金晖新村为例：小区的西侧是井源居楼盘，其单价均在25000元左右，小区的北面则是晋安湖的一手商品房，最多老破旧就是小区的东侧这一范围了。

这里的房子不是民房，都是框架结构的安置房或者单位宿舍，使用年限在30年左右的时间，让它拆迁难度大，不拆迁又显得那么老旧，所以这里已然还会有很长的一段时间处于这样的状态。

三、时代推进，人们对居住环境提高；最近接到很多购房者的咨询，宁愿买地段远一些的距离，也不愿意挤进老破旧的行列，条件一般的购房群体，既然无法满足教育的配套，至少居住的条件要有。

金晖新村这些老破旧面对的客户群体，主要还是集中在低首付，附近的工作群体较多。因此，金晖新村的价格这几年也不断地往下掉。

老破旧价值在于地段

东二环的发展不仅仅是高端产品，同时东二环的商业发展速度快，周边有大量的上班族，这就给了金晖新村一个成交的机会。

结合这么多年数据分析，购买东区的老破旧群体主要是周边的打工一族，就像过去我初到福州，没有家长的帮助，靠自己一分一分的攒钱，积攒到一定的本金后，也到了结婚的年纪，这时候被迫买房，只能选择这样的小区。

其地段的价值也依然存在，二环边上，周边生活相对较为方便，加上孩子的上学便利，这就是为什么老破旧依然有价值的主要因素。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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