居民楼底层的架空层

长期被开发商股东

自行使用、对外出租

(资料图片仅供参考)

“共有地盘”谁来做主？

上海市杨浦区人民法院

（以下简称上海杨浦法院）

就审理了这样一起

排除妨害纠纷案件

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案情回顾

2003年竣工的某商品房小区，开发商的股东将靠近小区大门的左右两幢居民楼（12、13、18、19、20号）底层长期占用，分隔出7间房间，用于自行办公使用，或作为商铺对外出租、收取租金。

▲配图源于网络

业主委员会为维护业主权利提出诉讼，要求开发商股东即本案被告返还架空层及自2004年起开始占用使用架空层的使用费。

审理中，上海杨浦法院法官与各方共同查看现场并调取了竣工备案材料。《房屋土地权属调查报告书》显示，11-13号、18-20号底层，设计用途均为架空层。

而被告认为，架空层在小区建成时即有四至范围（有墙、有门、有窗），为封闭空间，具有构造上和使用上的独立性，能够明确区分和排他使用，应认定为专有部分，并不属于业主的共有部分。

法院裁判

上海杨浦法院经审理认为，关于系争架空层的产权归属问题，系争架空层虽然封闭作为商铺、办公使用，但从未单独进行过权利登记，故其虽然进行了封闭，但仍无法改变其作为架空层的属性，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，被告作为开发商的股东同样无权继续占有使用，故对原告要求被告返还系争架空层的诉请予以支持。

关于赔偿标准问题，小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用等权利。被告占用或出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权利受到侵害，应当向业主赔偿相关损失。故法院参考被告收取租金的情况、询价结果、管理投入等因素，酌情确定被告应当赔付的损失。

最后，上海杨浦法院判决支持了业委会要求返还架空层并由开发商的股东赔偿业主相应损失的诉讼请求。

主审法官孙幸冬表示，如何明确业主的建筑物区分所有权的范围，是保障业主合法权利的前提和基础。《民法典》施行后，对该问题进行了专章规定，系统性地为司法审判提供了法律依据。

本案明确了小区内的建筑物架空层属于小区全体业主共有，对架空层的权属性质做出了认定。架空层简单来说就是建筑楼房中用柱子架空的建筑空间，其作用为增加建筑物的安全可靠性并提高空间面积的利用率。《民法典》第273、274条及其理解与适用中明确了小区内的绿地、道路、其他公共场所归全体业主共有。其他公共场所包括但不限于以下几种：首层架空层、屋顶平台等。故此次《民法典》及其司法解释对架空层权属的认定，为全体业主就架空层享有管理、使用和收益的权利提供了法律支持。

本案被告的行为改变了该架空层的结构和用途，侵犯了全体业主的权利，故法院在查明事实的基础上，判决被告将小区架空层以及因其侵权行为所获得的利益，均返还给全体业主，对被告违法侵占架空层的行为进行了纠正。

在住宅小区中，建筑物区分所有权直接关系到每位居民的切身利益。小区架空层的设计给业主提供生活便利、满足日常需求，进一步提高居住体验。小区架空层虽然不属于某个业主的专有区域，但是若被违法侵占，势必影响业主的合法权益和居住利益，法院应当支持业主通过诉讼途径保障自己的合法权利。